“以房抵債”后又“一房二賣” 應雙倍返還購房款

案情簡介 　　原告合肥某廣告公司為被告某房地產公司進行廣告策劃宣傳，雙方結算廣告費用后約定，房開商用其開發的房產沖抵廣告費。2016年4月份適逢合肥房價上揚，房開商私自將已約定沖抵廣告費的房產出售給第三人，二者發生糾紛協商未果成訴。 　　法院經過審理認為，原被告簽訂的“以房抵債”協議不違反法律規定且符合商品房買賣合同的構成要件，應當認定為商品房買賣合同。被告“一房二賣”后已經構成違約事實，應當按照協議約定及法律規定承擔相應的違約責任。法院判決被告返還原告購房款65萬余元及相應利息，并另向原告承擔65萬余元的賠償責任。 　　法官釋法 　　一、 “以房抵債”協議是否為商品房買賣合同 　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！薄栋不帐「呒壢嗣穹ㄔ宏P于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》第一條關于新建商品房買賣合同糾紛中第1款規定：“當事人簽訂的認購書、購房意向書等協議雖然不具備《解釋》第五條規定的條件，但已經明確了擬購商品房的位置、面積、價款且能夠實際履行的，可以認定為商品房買賣合同。但當事人明確約定認購書、購房意向書等協議僅為預約合同的除外?！? 　　原被告之間達成的《關于廣告費用沖抵購房款結算的協議》中明確約定涉案房屋為××城邦××棟××室、面積78.3㎡、抵房單價8308.52元、抵房總價650557元等情形，且該協議為雙方當事人之間廣告費用的結算協議，視為涉案房產的款項均已支付完畢，因此足以認定該協議為商品房買賣合同。 　　二、“一房二賣”的法律后果 　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！? 　　本案被告在商品房買賣合同簽訂后又將房產賣給他人，導致涉案商品房買賣合同目的不能實現的，被告已構成違約事實，應當承擔相應的違約責任，包括負擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 　　法官提醒 　　誠信原則對人們的社會生活行為具備重要規范作用，遵循誠信原則的行為法律予以保護，違反誠信原則要負擔不利法律后果。 　　一、“以房抵債”是否受法律保護。生活中“以房抵債”現象屢見不鮮，如果該協議是在當事人平等自愿的基礎上簽訂，具備商品房買賣合同要件，且不違反法律強制性規定，則該協議合法有效。 　　二、“一房二賣”法律后果。根據最高院的司法解釋，“一房二賣”導致合同目的不能實現的，買受人享有解除合同權利，并可要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，即雙倍返還購房款。